ラッシュガードについて思うこと

自分には建築の知識がある、他人との交渉は得意だ、多少の面倒な管理でも気にしない、よきアドバイザーがいるなどの読者は、店舗ビル購入を検討してはどうだろうか。
ところで、収益用店舗ビルにはもうひとつ種類があり、スナック・ラウンジ用に内装・什器備品の設置を当初から所有者が行うリース店舗ビルというものがある。リース店舗ビルの場合は、内装工事を所有者側で行うので、前述の工事分担に関するトラブルはないが、その他の管理上の問題は同じようなものである。

こちらの収益用リース店舗ビルも、他と比べると非常に高い収益率の価格で販売されているケースが多いが、スナック・ラウンジといった業種は現在大変厳しいので、入居者募集に苦労する事が予想される（もちろんケースバイケース、地域によっても異なるが）。どちらにしても、建物・入居者管理に骨が折れるが、収益性は高いというのが収益用店舗ビルの特徴である。
収益率の目安は、店舗ビルで3％～5％、リース店舗ビルで10％～15％と考えればいいだろう。貸家とは、文字通り１軒家の住宅の事である。
入居者が入ったまま販売されるという事は稀だが、一つの考え方として、中古あるいは新築の住宅を購入し、それを賃貸するという方法もある。どちらにしても、購入するその地域で入居者募集がスムーズに進むかどうか、購入前に調査しておく事が重つまり、店舗の入居者に対しては店舗、事務所の入居者に対しては事務所、マンションの入居者に対してはマンションなりの管理を行う必要がある。
購入するビルの収益率としては、3％～4％が目安だろう。店舗、事務所、場合によってはマンションもある建物で、比較的古い建物に管理としては様々なスタイルの貸室があるので、他の収益不動産とは少し異なり、借地借家法による規制を受けない不動産である。
したがって所有者からの申し出であっても、一定期間前に解約を申し出れば、特に法的な制限を受けないでその契約を解除する事が出来る。これは、タワーパーキングのような建物式の駐車場でも同じで区分所有の収益用事務所・店舗とは、収益用マンションと同じように、専有部分と専有割合分の共用部分の所有権及び専有割合分の敷地利用権を持つ不動産である。
希ではあるが、これらに第三者が入居した状態で販売されるケースがある。もちろん、このような不動産も購入の対象となるだろう。
収益率としては、収益用事務所が10％、収益用店舗が4％がひとつの目安になるだろう。よって、いずれ他の目的で土地を利用したいと考えている場合にはちょうどいいだろう。
また、車庫証明発行の際には、利用者から別途手数料を徴収する事も可能だ。ただ、購入時の収益率は低いケースが目立つ。

７％程度と考えるべきだ。バブル崩壊後10以上が経過し、不動産価格は驚くほど下がった。
賃料収入がある収益不動産も、非常に購入しやすい価格まで下落している。そして、その収益率は、3％～15％という高収益な物件も販売されるようになった（もちろん不動産のタイプ・地域によっても異なるが）。
土地価格はいつ底を打つのか予断を許さないが、もしきっちりとした事業計画に沿って賃料収入が見込めるのであれば、今現在、収益不動産は「買い」といえるだろう。また、低金利対策、ペィォフ対策ともなり得るはずだ。
ただ、不動産を購入後、さらにその周辺の土地価格が下がったからといって「損をした」と考える読者は、現時点で収益不動産購入には向いていない。あくまでも、事業計画及び返済計画を最優先する考え方が必要である。
事業計画を立案する場合には、予想されるであろう。収入と経費を出来る限り算出し、無理のない計画を立案したいものだ。
特に融資を利用する場合には、他人にお金を借りて不動産を購入する訳であるから、より慎重な検討が大切だ。また収益不動産には、収益用マンション（区分所有）・収益用一棟売マンション・収益用オフィスビル・収益用店舗ビル・収益用リース店舗ビル・収益用雑居ビル・貸家・収益用事務所（区分所有）・収益用店舗（区分所有）・貸駐車場などがあるが、大まかに言って、住居系は入居者募集を比較的スムーズに進めやすいが、建物管理には手間が掛かり、店舗系は高収益の利回りが期待出来るが、建物管理・入居者募集が難しい。

事務所の管理は比較的楽だが、現状の不況下では入居者募集が難航する可能性があると言えるだろう。ただ、物件・地域によって状況は全く異なって来るので、物件周辺の入居状況をよく把握しなければならない。
少し信じられない話かも知れないが、資金のめどもなく不動産の購入をしたいと言って物件を探している人物が時々いる。最初は資金のめどが立っているような言動なのだが、よくよく聞いてみると、購入資金の全額を金融機関から受けるつもりなのである。
つまり、その人物は冷やかしのようで冷やかしでなく、現状の不動産市況・融資の状況を全く理解していないのだろう。はっきり言って、現状では収益不動産を購入するにあたり、全額を融資してくれる金融機関はない。
よほどその人物に資金的な余裕がある場合を除いて、まずは不可能な話である。現状では、購入資金の６割程度の融資でよい方だと考えなくてはいけないので、それ以外の費用については、自己資金で出費する事になる。
したがって、収益不動産を購入を検討する際には、まず購入資金のめどを立てておく事が重要である。全額を自己資金で考えているなら、どの預金を崩して購入資金に充てるかを考え、融資を利用するのなら、取引のある金融機関に収益不動産に対する融資が可能かどうか、またどの位の金額まで可能なのかどうかを打診しておく必要がある。
これらの事を考えずに物件探しを始めて、後で「全然、資金のめどが立たない」では、物件を探してくれる仲介業者にとっても迷惑な話だし、恥をかくのは自分自身である。さて、ここからは、いよいよ収益不動産の探し方について解説しよう。
収益不動産を探す場合、基本的には土地建物売買を仲介してくれる宅地建物取引業者に依頼するのが普通である。宅地建物取引業者とは、都道府県知事あるいは国土交通省から免許を受けて不動産の売買、仲介などを行う事業者で、宅地建物取引主任者が在籍している事が前提となっている。

これでは、これを単純に「業者」と標記し、仲介を行う宅地建物取引業者を特に「仲介業者」と呼んでいる。ただ、仲介業者であれば何でもいいという事ではなく、仲介業者とは名ばかりで無免許であったり、ごく一部ではあるが、正式に免許を受けていても不正な行為、詐欺まがいの行為などをする業者もいる。
こんな業者と商談を始めてしまうと、大変な目に遭ってしまうだろう。したがって大切なのは、いかにして情報量が多く、かつ信頼出来る仲介業者を見つけられるかとい事である。
一番いい方法は、読者の知人の中に信頼出来る腕利きの仲介業者がいれば、その人に頼る事だ。知人であればいい加減な事は出来ないであろうから、より誠実、熱心に物件探しをしてるだろう。
知人などに信頼出来る腕利きの仲介業者がいないという事であれば、街にある仲介業者を訪問する事になる。この時に、その業者がちゃんと免許を取得しているのかどうかを見分ける方法がある。

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